不動産売却時における「媒介契約」とは？締結時の注意点もチェック！

不動産会社で売却を依頼するとき、媒介契約を締結しなければいけません。媒介契約には専属専任、専任、一般の3種類あります。どの媒介契約が自分に適しているのかわからないものです。今回は不動産売却の媒介契約の種類とメリット・デメリットについて紹介します。締結時の注意点についても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時における「媒介契約」とは？

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社にお願いしたとき、売主と不動産会社が結ぶ契約のことです。不動産会社で売却を依頼する場合、必ず媒介契約しなければいけません。

媒介契約を結ぶ主な目的は、仲介時の問題を防ぐためです。不動産会社は媒介契約を結ぶと、媒介契約を記した書類を作成して売主に渡します。書類の内容は、売却時の不動産会社への報酬額、売却をする方法などです。

媒介契約の種類ごとのメリット・デメリット

媒介契約には専属専任、専任、一般媒介契約があります。自分に合った媒介契約を選ぶことで、不動産が早く売れるかもしれません。それぞれの特徴・メリット・デメリットをみていきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産会社を1社のみと契約して不売却を行う契約です。そのため、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。

さらに、契約した不動産会社がみつけた買主としか売買の契約ができないので気をつけましょう。友人や家族など、買主の希望者がいる場合は、媒介契約をした不動産会社を通して契約する必要があります。売主自身で売買の取引はできません。

契約の有効期限は最大3か月です。不動産会社は契約を成立してから5日以内にレインズ（不動産流通機構）の登録が義務づけられています。また、7日に1回以上、売主へ販売についての報告をしなければいけません。

専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社が進んで販売活動をするので、早く売れる可能性があります。不動産会社側は売れてしまえば確実に自分の会社に販売手数料を手にできるため、販売活動に力を入れるのです。

デメリットは、不動産会社の腕前に左右されやすいこと。販売活動が弱い、不動産の情報を公開しないことやほか社の物件照会に答えない囲い込みをする会社だと、希望した売却価格での販売は難しくなります。

専任媒介契約

専任媒介契約は1社のみで、最大3か月の契約期間となります。専任媒介契約の主な特徴は次の通りです。

・売主と買主で売買契約ができる

・契約後7日以内にレインズへ登録

・販売状況の報告は2週間以内に1回以上

専属媒介契約のメリットは買い手が探しやすく、仲介手数料なしで売買契約が可能なことです。媒介契約成立後、7日以内にレインズに載るため、全国の不動産会社と情報共有ができます。その結果、多くの購入希望者の目に入り売れやすくなるのです。

専任媒介契約は売主が探した買主と売買契約できるので、仲介手数料がかからずに売買取引ができます。デメリットは不動産会社の営業技術によっては、希望した価格での売却が望めないことです。

一般媒介契約

一般媒介契約はほかの媒介契約とは違い、複数の不動産会社との契約が可能です。売主がみつけた購入希望者と売買契約を結ぶこともできます。規定がほとんどなく、自由な売却ができるのが一般媒介契約の特徴です。

しかし、レインズへの登録義務がなく、販売状況を報告する義務もありません。一般媒介契約には明示型と非明示型を選びます。明示型は契約した不動産会社が複数ある場合、どの不動産会社と結んだかを知らせます。非明示型は、どこの不動産会社と契約したのかを知らせません。

一般媒介契約のメリットは、売却方法が自由。専属専任や専任媒介契約みたいに決まりがないので、好きな方法で売却が可能です。さらに複数の不動産会社と契約ができ、複数社が購入希望者を探すため、売却成功の可能性が高くなります。デメリットは不動産会社の手厚いサポートが少ないので、営業者の積極的な販売活動は期待できないでしょう。

媒介契約を結ぶ際に注意するべきポイント

媒介契約の種類を間違って選ぶと、売却成功が遠ざかるかもしれません。正しい知識と注意点を知ることで、納得の売却ができるのです。ここでは、媒介契約を締結するときに注意したい点を紹介します。

売却期間に合わせる

いつまでに売りたいか、あらかじめ希望する売却期間を決めておきましょう。媒介契約は種類ごとで長期向け・短期向けが違うので、売却期間に合わせることで失敗を減らせます。

契約締結から売りたい日までの期間が短いのに、優先的な販売行動が期待できない一般媒介契約で結んでしまうと、短期間での売却は難しいでしょう。

一番早く売れる確率が高いのは専属専任、続いて専任・一般となります。売却期間は1か月以内と決めている場合は、売却ではなく買取の方がおすすめです。

不動産の状態に合わせる

設備や立地、傷など不動産の状態によって媒介契約を選択するのもよいでしょう。立地がよい、築浅など比較的売れる確率が高い不動産であれば、専任や一般がおすすめです。反対に立地が悪く、著しい損傷があるなど、売れにくい場合は専属専任がよいでしょう。

売れやすい不動産は、購入希望者も集まりやすいので、売却活動の選択肢を広げて買主を探せます。売れにくい不動産は視野を広げても買い手は集まりにくく、不動産をみてもらえない可能性が高いです。専属専任媒介契約にして、あらかじめ選択肢を少なくしておく方が買い手をみつけやすいでしょう。

まとめ

媒介契約を結んだ方の多くは、専任専属媒介契約で締結をしています。もっとも積極的に販売活動を行ない、手厚いサポートもあるため、選ばれやすいのでしょう。

しかし、すべての人に専属専任媒介契約がおすすめとは限りません。売却期間や不動産の状態によって、売主に適した媒介契約は違います。選んだ媒介契約で不動産売却に成功できるかどうか大きく変わってくるので、吟味して選ぶことが大切です。