不動産売却を行う際に注意するべきポイントについて解説！

不動産を売却するには、多くのやるべきことがあります。このやるべきことには注意をしなければいけないこともいくつかあります。注意すべきポイントは大きく分けて、不動産売却前の注意点、不動産売却中の注意点、不動産売却後の注意点です。本記事では、注意点をケースごとに分けて紹介します。

不動産売却前に注意するべきポイント

不動産売却前には、さまざまな注意点があります。注意点をケースごとに分けて紹介します。

相場を調べる際の注意点

不動産仲介会社の査定金額が正しいとは限りません。そのため、査定を受ける前に自分で、売却する不動産の価値がどのくらいか確認します。確認する方法は、不動産サイトを利用して売却する物件と似た物件を探し、その似た物件の価格を確認します。

その際の注意点ですが、似た物件は何件かピックアップしておきましょう。1件では、選んだ物件が相場ではない物件だったということもあり得ます。不動産は個々の事情も加味して売り出し、金額を決めるときがあるため、そのような物件を選んでしまうと実際の売却する不動産の価値が分かりません。

査定依頼時の注意点

先述しましたが、不動産仲介会社が正しい査定をしてくるかは分かりません。そのため、査定を依頼する不動産仲介会社は複数社に依頼しましょう。複数社に査定を依頼することで、わざと高値査定してくる不動産仲介会社を見つけることができます。売却相場から極端に離れた売り出し価格を設定すると、長期間売却ができないということが起きます。

不動産会社を選ぶ際の注意点

査定を受け、不動産仲介会社を選ぶというタイミングになった場合には、依頼する予定の不動産仲介会社の強みを確認しておきましょう。不動産仲介会社によってそれぞれ強みが異なり、売買に強いのか、賃貸に強いのか、土地売却に強いのか、マンション売却に強いのかなどが違います。不動産仲介会社のホームページや口コミなどを確認して、正しい判断ができるよう準備することが大切です。

売却方法を選ぶ際の注意点

不動産の主な売却方法は、仲介と買取に分かれます。ゆっくりでもよいので不動産を高く売りたい人は仲介、安く売ってもよいので決まった時期までに売却したいという人は買取を選択するとよいでしょう。不動産の住み替えを検討している人は、買い替える時期が決まってしまうため、買取で進める人も多くいます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産仲介会社に売却活動の依頼をする場合には、不動産仲介会社と媒介契約を締結します。媒介契約には種類があり、次のような違いがあります。

・専属専任媒介契約
2社以上の不動産会社との契約、および自己発見取引ができません。

・専任媒介契約
2社以上の不動産会社との契約はできませんが、自己発見取引をすることができます。

・一般媒介契約
2社以上の不動産会社と契約、および自己発見取引ともに可能です。

また、不動産会社からの報告義務は、専属専任媒介契約で1週間に1回以上、専任媒介契約で2週間に1回以上、また一般媒介契約については法律上の定めがありません。レインズへの登録義務については、専属専任媒介契約の場合、媒介契約から5営業日以内に登録、専任媒介契約の場合には、媒介契約から7営業日以内に登録の必要があり、一般媒介契約の場合は、法律上の定めが特段ありません。

このような違いがあり、どの媒介契約を締結するのか選択しなければなりません。一般的には、不動産仲介会社が積極的に販売活動をする契約は、専属専任媒介契約といわれています。専属専任媒介契約では、ほかの不動産仲介会社にも依頼できず、自己発見取引もできないため、自社で売り切らないといけないためです。

不動産売却中に注意するべきポイント

次は、不動産の売却活動中に注意するべきポイントを紹介します。この注意点もケースごとに分けて説明します。

囲い込みに関する注意点

不動産仲介会社は手数料を多くもらいたいため、囲い込みをすることがあります。囲い込みとは、売主から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼された物件を、ほかの不動産会社に契約させないことをいいます。囲い込みを防止するためには、媒介を依頼した不動産仲介会社の担当者に直接、囲い込みの有無を質問をすることが必要です。

内覧に関する注意点

不動産売却活動中に買い手から内覧の問い合わせが入ります。内覧の当日には、室内を片付け簡単な清掃をしておきましょう。室内をキレイに保つだけで、買い手の印象はガラッと変わります。

売買契約書に関する注意点

買い手が見つかると、不動産売買契約をおこないます。売買契約書には、売主と買主の権利関係を決めます。たとえば、売主は売買代金をもらう代わりに所有権を移転する約束をしたり、建物の保証期間を定めたりします。大切な取り決めをするため、わからないまま記名押印してしまうということは絶対にしてはいけません。

不動産売却後に注意するべきポイント

不動産売却が終わってもまだ、注意しなければならないことがあります。不動産売却が終わった後も注意すべきポイントを、ケースごとに分けて説明します。

引き渡しの期日に関する注意点

不動産売買契約には、さまざまな期日が設定されます。引渡し日や建物解体期日などです。売買契約が完了としたと安心せず、引き渡しまでにやらないといけないことは覚えておきましょう。

控除に関する注意点

不動産の売却に関して、さまざまな税金が課税されます。不動産の売却に課税される税金の多くには、減税できる控除などの特例があります。これらを利用する場合は、複雑な要件があるため、税理士などの専門家にどのような控除が利用できるのか確認しておく必要があります。

確定申告に関する注意点

不動産を売却して譲渡益が出た場合は、不動産を売却した年の翌年の2月16日～3月15日に確定申告をしなければなりません。なお、売却益が出たかどうかは、譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）の計算式を使います。なお、取得費とは売却した不動産を購入したときの費用のことで、譲渡費用とは不動産売却にかかった費用のことです。

まとめ

不動産売却を行うには、多くの注意すべきポイントがあります。売却前には、正しい査定額が判断する準備が必要であり、売却中は買い手にいい印象を持ってもらうため、室内の清掃をするなどさまざまな注意点があります。すべて覚えるのは大変なことですが、各ポイントを注意していくことにより、不動産売却をスムーズにおこなうことができます。疑問や質問があったら担当する不動産仲介会社の担当者に質問をし、スムーズな不動産取引をしていくようにしましょう。