売主の責任が重くなったってホント？“契約不適合責任”とは

みなさんは“契約不適合責任”とはどんな考え方かご存じでしょうか。2020年4月に民法改正が行われ“瑕疵担保責任”という用語が改められたのです。契約不適合責任は、売主の責任が大きくなった、といわれていますが一体どんな内容なのでしょうか。この記事では契約不適合責任にスポットを当て、詳しく解説します。

契約不適合責任とは何か

不動産業界注目の用語である“契約不適合責任”ですが、そもそもどんな意味の用語なのでしょうか。契約不適合責任とは、売買契約などにおいて引き渡されたものが、契約内容とは異なるものだったときに、売主側に責任が発生することを指します。買主側は売主側に損害賠償請求や代金の減額を求めることができるのです。

では、従来に存在していた瑕疵担保責任とはどう異なっているのでしょうか。

瑕疵担保責任との違い

従来存在していた瑕疵担保責任の場合“瑕疵（かし）”という分かりにくい用語が使われていました。瑕疵とは問題があったこと、あるいは欠陥が生じていることを意味する用語です。売買の際に隠れた“瑕疵”が見つかった場合には、契約の解除や損害賠償を求めることができました。つまり、契約不適合責任と類似しています。

しかし、契約不適合責任に改正されてからは、買主側に求める内容がパワーアップしたのです。瑕疵担保責任で可能だったものとは、契約解除や損害賠償請求のみでした。しかし、民法改正により新たな請求もできるようになりました。買主側が果たすべき責任が新たに2項目追加されたことを意味します。

契約不適合の場合に買主が請求できる権利とは

残念なことに、契約不適合が発覚した場合には、上記の用に買主が果たすべき責任が増えています。内容を以下の4つにて詳しく説明します。

履行の追完請求とは

今回契約不適合責任に追加された“履行の追完請求”とは、契約で購入した物に欠陥などが見つかった場合には、補修や代替品の請求ができる権利を意味します。不動産売買の場合、売却した住まいに欠陥が発覚したら、売主側の負担で修理を行う責任が発生します。

代金の減額請求とは

欠陥が発覚し、修理を求めるために追完請求をしたものの応じてくれない、等の場合には代金の減額請求を行うことができます。不動産を例に説明すると、発覚した欠陥が基礎など修理不能の箇所の場合に購入金額代金を減額するように請求するものです。

催告の解除とは

売買契約を成立させたにもかかわらず、契約したものを売主側が引き渡さないケースや、上記で解説した減額請求等に応じない場合には契約を解除する、なかったことにする請求ができます。催告解除にも応じてくれない場合は買主が催告することなく、一方的に解除できます。

損害賠償請求とは

買主側がさまざまな請求に応じない場合には、損害賠償請求ができます。民事訴訟化させ、争うことも可能です。

売主側が不動産売却時に注意すべき点

従来の瑕疵担保責任よりも買主側に有利になった民法改正ですが、新たに始まった契約不適合責任の前で売主側として注意すべき点とは一体何でしょうか。注意点は以下のとおりです。

新たな法律知識に対応した不動産会社に依頼しよう

現在お持ちの土地や建物を売却する場合、一般的には不動産会社を経由して売却を目指すことになります。このときに、契約不適合責任に関する法律を理解し、トラブルのない実務ができる不動産会社に依頼することがおすすめです。不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、縁故で選んでしまったり、仲介手数料の安さに惹かれたりします。

しかし、売却時のトラブルを想定すると、法律知識に長けた不動産会社でなければ、大きな損害賠償請求に発展する可能性もあります。仲介の契約時には契約不適合責任に関して、万が一のときにはどのように対応しているのか等の確認を怠らないようにしましょう。

売却予定の不動産を第三者視点でチェックする

不動産売却の時に発生するトラブルの多くは設備劣化にともなうものです。例として、水回り設備の劣化を放置したまま売却し、水漏れやトラブルに至ってしまうケースが後を絶ちません。事前に買主にきちんと正しい設備状態を説明し、納得してもらっていれば防げるトラブルも多いのです。

そこで、売却予定の不動産は第三者の視点でチェックをしてもらうこともおすすめです。建築士や不動産に関する専門家にインセペクションを依頼し、現在の建物の状態について的確に診断してもらいましょう。

瑕疵担保保険への加入もマスト

瑕疵担保責任に関しての保険が販売されていることをご存じでしょうか。買主側の方に認知度が高い保険ですが、売主にとってもメリットのある保険です。仮に契約不適合責任に該当するような事由が発生した場合、瑕疵担保保険の支払事由に該当すれば保険金支払い対象となります。

もちろん、現在の劣化を意図的に売主側が隠匿した場合には支払い対象にはなりません。適切に保険金を活用するためにも、インセペクションは実施しておくことがおすすめです。

まとめ

この記事では、民法改正による新たな用語として注目されている契約不適合責任について詳しく解説を行いました。売主側の視点に立つと瑕疵担保責任時よりも負担が増加した内容ですが、適切な売買を実施していれば防げる問題であることも事実です。売主の負担は増えるものの、法律知識と実務ができる不動産会社を選ぶことで、買主へのリスクを減らすことができます。不動産会社選びは慎重に行い、トラブルのない売買契約を目指しましょう。